【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】全球獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)顧問公司萊坊(Knight Frank)2022年8月16日公布最新一季亞太地區(qū)頂級(jí)商辦市場(chǎng)報(bào)告，調(diào)查統(tǒng)計(jì)範(fàn)圍為亞太地區(qū)，包含：東亞、東南亞、紐澳、南亞等23個(gè)主要城市頂級(jí)辦公室租金、空置、供需現(xiàn)況。
 
根據(jù)調(diào)查研究，儘管面對(duì)40年以來最猛烈的通膨壓力，以及各國積極升息，但亞太地區(qū)頂級(jí)辦公室，繼上季租金季漲0.8％之後，第二季租金續(xù)漲1.0％，築底反彈、撬動(dòng)疫情期間重跌7％的租金趨勢(shì)線向上，半數(shù)以上的市場(chǎng)已經(jīng)恢復(fù)到疫情前的租金水準(zhǔn)。連三季復(fù)甦之後，預(yù)期全年租金漲幅將超過2％。
 
空置率部分，在科技業(yè)的推動(dòng)下，第二季空置率下降1.9％，只有少數(shù)因疫情而封城的地區(qū)，不降反升，其餘城市則復(fù)甦力道強(qiáng)勁，其中以首爾的空置率1.6％、臺(tái)北市2.43％的表現(xiàn)最佳。
 
萊坊的全球租賃策略及解決方案部門主管提姆．阿姆斯壯推斷，隨著重返辦公室的比率繼續(xù)上升，預(yù)期下半年的空置率還會(huì)下降。雖然許多企業(yè)持續(xù)採取混合式辦公模式 (Hybrid Working)，但亞洲大多數(shù)承租人還是以傳統(tǒng)辦公室為主，頂級(jí)辦公室租金向上的趨勢(shì)明確，惟租客在辦公品質(zhì)升級(jí)的同時(shí)，對(duì)於空間的使用效率更加謹(jǐn)慎。
 
根據(jù)調(diào)查研究，23個(gè)亞太城市中，金邊的空置率45％、吉隆坡28％、雅加達(dá)27％、孟買20％、馬尼拉19％，中國大陸大部分的一線城市也高居雙位數(shù)，因此65％的城市屬於有利於承租方議價(jià)的「租客市場(chǎng)」。相對(duì)來說，只有首爾、臺(tái)北、胡志明三地因?yàn)楣┎粦?yīng)求，屬於少數(shù)的「房東市場(chǎng)」。
 
新上任且業(yè)務(wù)實(shí)績(jī)橫跨中、港、臺(tái)三地的瑞普萊坊商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)部資深總監(jiān)盧佳青表示，臺(tái)灣在第二季雖然受到本土疫情升溫、升息、金融市場(chǎng)波動(dòng)的三重挑戰(zhàn)，有部分科技、加密貨幣產(chǎn)業(yè)縮編或撤出市場(chǎng)的狀況，但整體商業(yè)環(huán)境穩(wěn)定，並未影響商辦租賃需求。信義計(jì)畫區(qū)的頂級(jí)商辦供給量約16萬坪，空置率上季的從3.54％下降到第二季的2.43％，平均租金從每坪每月3,847元漲至4,039元，空置面積更從5,700坪降到4,000坪以下，供給有限及穩(wěn)定去化，將持續(xù)推升租金的漲勢(shì)。頂級(jí)商辦供不應(yīng)求，信義計(jì)畫區(qū)頂級(jí)辦公室儼然已成為國內(nèi)外知名企業(yè)首選，租賃市場(chǎng)十分活躍。
 
盧佳青認(rèn)為，即便整體經(jīng)濟(jì)有修正之虞，但下半年，甚至未來三年辦公室租賃市場(chǎng)將呈現(xiàn)穩(wěn)定、平緩的成長(zhǎng)，主要有5大利多因素支撐：
 
(1)臺(tái)灣經(jīng)歷三輪的疫情壓力測(cè)試，商辦市場(chǎng)在亞洲仍能維持低空置、抗通膨的租金回報(bào)的獨(dú)特地位。在下半年邊境逐漸開放、跨國商務(wù)交流恢復(fù)正軌的激勵(lì)下，將推進(jìn)過去兩年許多處於觀望的外商重啟佈局決策。
 
(2)疫情、通膨、升息帶動(dòng)機(jī)構(gòu)法人資產(chǎn)處分、購併，以及調(diào)整自用及收益不動(dòng)產(chǎn)部位，除了強(qiáng)化買賣市場(chǎng)的交易量能鞏固，也間接形成量體釋出以及各類以租代買或招租需求，再次催動(dòng)了市場(chǎng)的供給量能。
 
(3)疫情加速產(chǎn)業(yè)鏈重組的需求結(jié)構(gòu)。舉例來說，越來越多跨境電商、軟體、金融、物流的產(chǎn)業(yè)投資，放大對(duì)臺(tái)灣的商辦租用需求。另外，在ESG的要求下，目前對(duì)於物件探詢已經(jīng)延伸到內(nèi)湖、南港，甚至北士科未來新大樓，綠色溢價(jià)(Green Premium)將反映到個(gè)案條件及租金表現(xiàn)。
 
(4)原本預(yù)計(jì)在2023年加入市場(chǎng)的新供給，以及預(yù)期透過都更改建的舊大樓，紛紛因?yàn)楣ち铣杀倦p漲，而出現(xiàn)延遲完工或暫停重建的現(xiàn)象，淡化過去推估因大量供給而導(dǎo)致租金下滑及租客觀望的狀況。
 
(5)值得注意的是，A辦大房東也順應(yīng)混合式分流辦公的趨勢(shì)，導(dǎo)入co-working元素，用最好的地點(diǎn)、最新的空間規(guī)劃、更靈活的營運(yùn)模式，有效提高辦公空間使用及招租效率，讓租賃市場(chǎng)更多元更有彈性。舉例來說，民生敦北商圈、屋齡30年的宏泰世界大樓開啟商務(wù)中心的新經(jīng)營模式，未來也將複製此商業(yè)模式到其他大樓，優(yōu)化空間競(jìng)爭(zhēng)力。預(yù)期商辦活化的策略，無論透過整修或改建，都有利於刺激租客回籠、吸引新創(chuàng)公司跨入，將成為各大房東發(fā)展朝向更多元經(jīng)營的模式。